2025年房地产行业延续深度调整，市场规模持续收缩，房企销售和业绩普遍承压。不过，部分房企已经经过转型，开启了新的增长周期。 4月下旬，首开股份（维权）相继发布了2025年年报及2026年一季报。2025 年以来随着全国性房地产方针放松，一线城市率先回暖，核心区域新房去化率较高，在房地产市场深度调整期，高线城市成为房企的“避风港”和“压舱石”。今年一季度营收继续大幅增长26.65%，盈利能力连续改善。 营收增长、毛利修复、现金流改善、经营效率增强，多个关键指标显示，首开股份已经走出低谷，同时立足原有房地产开发商角色，利用存量资产，做强运管、商管、物管及酒店第二赛道，为公司培育新的增长引擎。而且北京地区平均毛利率高达19.29%，同比提升 15.07个百分点。2025年设立北京首开乐尚该行业，连续打通“投、融、管、退”的完整商业闭环。2026年一季度，毛利率继续同比提升。 从经营效率来看，2025年首开股份费用率为16.8%，同比下降了4.63个百分点。今年一季度为20.77%，同比下降11.41个百分点。在收入持续增长的背景下，费用率大幅度降低，意味着财务结构持续优化，经营效率、管理效率得到大幅度增强。去年首开股份销售费用同比降低7.81%，管理费用同比降低8.56%。商业不动产REITs获受理 加速向城市运营商转型 在房地产产业进入深度变动的大背景下，头部房企正加速从单一开发业务转向“开发+运营+服务”。从现金流来看，2025年首开股份经营活动产生的现金流量净额为78.82亿元，同比增长 6.77%，且连续多年保持正向流入。在物业板块上，该行业，探索构建差异化商管细分赛道。从收入来看，经过3年的调整，首开股份营业收入重新步入增加通道，2025年及2026年一季度分别增长24.30%及26.65%。在产品上，重点借助中高端改善型“好房子”，推动开发模式由“规模导向”向“品质与效率导向”转变。首开股份逆势增加首要来源于三方面的因素。 首先，在区域布局上，首开股份重点聚焦北京高能级核心区域。通过精简管理层级，在提高决策效率，降低管理成本的同时，增强了对区域市场的快速响应能力，大量提升了经营效率。财务指标持续改善背后反映出首开股份经营层面已经迎来拐点。在聚焦北京核心市场战略推动下，去年首开股份实现结转收入290.22 亿元，同比增长25%左右，2026 年一季度延续这一趋势。该领域回款良好，拥有稳定的造血能力。 从负债来看，去年首开股份结束271亿元债券接续、带息负债减少103亿元、加权平均融资成本下降31个基点。三个资产均位于北京核心城区，区位稀缺性强、现金流稳定，从选址位置和产品属性上奠定了产品聚焦刚性消费需求的基础，结合居民人口覆盖及通勤客流的保证，抗周期属性非常突出。2025年全年实现营业收入 300.97亿元，同比增长 24.30%，与此此时，亏损大幅收窄。在开发业务回暖的此时，物业经营业务保持稳定增长，营业收入和毛利率同步提升。品牌认知度和在北京区域的深度布局共同构成首开股份的护城河。 其次，去年首开股份实施了组织架构优化，对19家二级开发单位展开了战略性整合与重组。这一研究重组为“京北”与“京南”该行业，实现了对公司京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；京外公司重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。具体来看，旗下商场经营业态整体出租率达到96%；投入运营的9家养老院平均出租率96%；长租公寓上市房源近7000套，综合出租率为93.7%。对于首开股份来说，公司是北京地区最具知名度和认可度的本土房企，在消费者心中拥有较强的品牌认知度。去年财务费用31.78亿元，比上年同期减少1.37%。此时，该领域提供多笔股东借款，并促进30亿元永续债成功落地，这一研究流动性与长期发展需求。最后，物业经营作为业绩压舱石实现了稳健增长，去年实现收入9.28亿元，同比增长8.65%，毛利率提高2.15个百分点。从毛利率来看，2025年公司房产销售业务毛利率达13.6%，较上年同期提升9.04个百分点；酒店物业经营业务毛利率10.6%，较上年同期提升2.15个百分点。值得一提的是，首开股份拥有大批未证券化的优质商业资产，这一模式一旦跑通，该行业带来源源持续的资金、运营收益以及资产增值红利。去年北京地区实现收入203.85亿元，同比增多172.81%，占主营业务收入的68.06%，是带动开发业务增加的核心引擎。从短期来看，商业不动产REITs可以为房企提供退出渠道，在保留运营权的与此同时回笼资金，从而降低杠杆，优化资产负债表。截至2025年，首开股份京内主要项目达到69个，总规模约1560万平方米。从长期来看，商业不动产REITs有助于盘活存量资产，房企可以依托商业不动产工程的运营管理收益实现稳定的现金流与盈利回报，构筑新的增长动力。与此同时，首开股份的盈利改善趋势加速，2025年及2026年一季度持续减亏，该领域在成本控制、项目去化和经营效率提升等方面的成果正在逐步释放。2025年底，REITs市场扩围，商业不动产正式纳入试点。首开股份抓住这一政策机遇，于 2026年初正式启动商业不动产 REITs 申报工作，3月2日发行申请获受理，该领域在做强运管方面迈出的紧要一步。通过引入公募 REITs，首开股份将构建“投、融、建、管、退”全周期的商业资产运营模式，该领域在商业运营、城市更新等领域的发展奠定基础。本次首开股份入选商业不动产REITs的资产包括华侨村商街项目、璞瑅商街项目、宋家庄福茂项目。更重要的是，商业不动产REITs 发行将加速首开股份从传统开发商向城市运营商转型，该领域的发展逻辑，打造可不断增加的新引擎，公司估值体系也将完成从 “房企” 向 “资管” 的切换。
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